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「手付け」と「内金」

手付けとまぎらわしいのが「内金」です。
これは「売買代金の一部を前払いする」という意味合いを持っていて、手付金のように一方的に解除できません。
「手付金なのか?内金なのか?」支払う前にきちんと確認してください。
大切なことは、契約前に契約書をもらってよく読んでおくことです。不明な点は、納得がいくまで説明してもらいましょう。

建売住宅の売買契約でのチェック

建売り住宅は、「どこに欠陥が潜んでいるのか」がちょっと見ただけではわかりません。
したがって、この場合は「なるべく早く、物件について詳しい説明を受けること」と「相手の口車に乗せられてあわてて契約したりせず、しっかりと質問して、納得してから契約する」という慎重な姿勢が必要です。

手付金や内金が曖昧ではないか

住宅を購入したいときは、「物件概要」をもって出向くことになります。
この場合、相手業者が「売り主当人」か「代理」か「仲介」(媒介)かで、次のように条件が変わるので注意してください。

◎売主

「自己が所有する物件を直接販売しようとする不動産業者」をさします。
この売り主から直接に購入する場合、「仲介手数料」の必要はありません。
「宅建業法」によって売り主となる業者は、損害賠償額や違約金の定めをするときに、「これらの合計が売買代金の二割を超えないこと」「受けとった手付金は解約手付とすること」「物件の引き渡しまでに受けとった手付金などの保全措置を講ずること」「一定の条件の場合クーリングオフの適用を受けられる」という制限があります。

◎代理

「不動産業者が売り主から代理権を委任され、売り主の代理人として販売すること」をいいます。
契約の効力は、売り主との直接契約と同じです。

◎仲介

「不動産業者が売り主と買い主の聞に立って、契約を成立させること」をいいます。
契約の締結や代金の授受などは売り主と買い主との間で行なわれ、売買契約が成立すれば、「仲介手数料」が請求されます。
業者との交渉が始まったら、なるべく早い段階で「重要事項説明書」の内容を聞かせてもらうようにしましょう。
そして、建売り住宅を購入する手続きの最終段階となるのが「売買契約」です。
まず金銭面ですが、売買契約前(物件の申込みのとき)に、「申込み証拠金」や「交渉預かり金」の支払いを要求される場合があります。

◎申込証拠金

「買い主の購入意思の表示と順位の確保を目的として授受される金銭」のことで、“手付金”と異なって法律上の根拠はなく、10万円程度が一般的といわれています。

◎交渉預かり金

「交渉順位の保全のために、仲介業者に預託する金銭」のことで、いずれの場合も契約が成立した場合には「手付金」に充当され、「契約が不成立ならば返還されるべき金銭」とされていますが、書面にその旨を明記しておくことが大切です。
また、契約時には「手付金」を支払うのが一般的です。
この手付けの授受によって「契約は成立した」と通常は考えられています。
手付けには、「解約手付」「証約手付」「違約手付」などがあります。
とくに定めのなかった場合は「解約手付」とされ、相手側が履行に着手する前なら、「買い主は手付金を放棄、売り主は倍返しをする」ことにより“契約の解除”ができるとされます。

現場では何を見るか

まず建物ですが、ここでは、「建築確認通知書」(確認済証)と「添付図面・検査済証」のほか、「暇庇担保期間とアフターサービス保証期間と内容」「主な設計図書の整備状況」を確認します。
これは、住宅金融公庫の融資を受けている場合であれば、「◎◎住宅工事共通仕様書」といって構造別に“構造住宅”(在来工法)や“枠組壁工法”(ツーバーフォー）などの共通仕様書があるので、その内容と仕様の確認をしたいものです。
また、「建築確認がとれている」という物件でも、それを鵜呑みにしてはいけません。
たとえば、「『最少敷地条例』などにひっかからないように“長屋”として建築確認を申請しておき、実際には“二棟別棟”のものを建てて販売する」というやり口も見られるのです。
これは“売り主と施工者が同一の場合”にとくに多いようですが、施工者ははじめから竣工時の検査を受けるつもりなどなく、申請した建物と著しく違う施工をして当たり前の顔をしています。
こんな悪質な手口の被害を避けるためにも、必ず現地では「確認申請図書」を見て照合してください。
「設計図書」にはいろいろな図面がありますが、少なくとも、「配置図」「面積表」「平面図」「立面図」「断面図」「矩計図」(基礎断面や構造の断面を示したもの)、できれば「展開図」やそのほかの「構造伏図」(基礎・一階床組・二階床組・小屋組など)も請求して確認したいものです。
土地については、もちろん現地を見て、「道路との高さ関係や土地」「道路の傾斜」(雨水の流れを考える)「擁壁の構造」を確認します。
そして、従前の利用状況について「地図や写真」「造成図書」などで説明を受け、「以前はどのような土地柄であったのか」「地盤の調査をしたのか」などを確認しましょう。
住宅のグ不同沈下μは、この確認を怠ったり、軟弱地盤への基礎の設計対応を怠ったために起こるのです。
“基礎の工法”については、「地盤調査結果をどう評価し、その工法を採用したのか」を説明してもらってください。
“検査項目”はたくさんあって、しかも専門的なので、建物ができてしまっている場合は、「施工中の写真」や「図面」などの資料をそろえてもらい、契約前に物件を専門家に見てもらうとよいでしょう。
施工前や施工中であれば、売買条件として、「買い主と専門家による中間での検査」を認めてもらうように念押しすることも大切です。
また、「品質確保促進法」による“住宅性能表示制度”の住宅も、平成13年の初めから見られるようになりました。
この表示制度の住宅では、その性能について八ないし九項目にわたって「性能レベル」を表示することになっています。
表示された住宅の売買契約では「それぞれの性能が確保されていること」も条件となるので確認してください。
さらに、売買契約のときに、工事中の買い主と専門家による立入り検査だけでなく、「引き渡し前に暇庇が発見された場合で、完全な修復が望めないときの解約の条件」を決めて“特約条項”に盛りこめれば安心です。